¿Qué es una promesa de compraventa y cuáles son sus efectos legales?

La promesa de compraventa es uno de los contratos más importantes cuando decides comprar o vender una vivienda en Colombia. Se trata de un acuerdo previo a la firma de la escritura pública en el que tanto comprador como vendedor se comprometen a formalizar la compraventa bajo unas condiciones y plazos establecidos.

En otras palabras, es el paso que da seguridad jurídica a la operación antes de convertirse en definitiva. Ahora bien, ¿para qué sirve?, ¿cómo se hace?, ¿qué validez tiene? y sobre todo, ¿qué pasa si se incumple una promesa de compraventa? Aquí resolvemos esas preguntas.

¿Cómo se hace una promesa de compraventa?

La promesa de compraventa de un inmueble debe ser un documento claro, escrito y firmado por las dos partes. Aunque no existe un único modelo de promesa de compraventa, por lo general debe incluir:

• Identificación de las partes: datos completos del comprador y del vendedor.
• Descripción del inmueble: ubicación, matrícula inmobiliaria y características.
• Precio y forma de pago: valor del inmueble y plazos acordados.
• Plazo para firmar la escritura pública: tiempo definido para formalizar la compraventa.
• Condiciones previas: como la aprobación de un crédito hipotecario o el pago de la cuota inicial.
• Cláusulas de penalidad o arras: sanciones económicas en caso de incumplimiento.

👉 Es importante saber que, aunque una promesa de compraventa no siempre requiere escritura pública, sí debe quedar por escrito y contener todos los elementos esenciales del negocio.

¿Es necesario autenticar una promesa de compraventa?

Sí. Aunque la ley permite que se firme de manera privada, lo más recomendable es autenticar la promesa de compraventa en una notaría. Esto le da mayor seguridad jurídica y evita futuros inconvenientes. Además, muchas entidades financieras y notarías exigen esta autenticación para proceder con el crédito hipotecario y la posterior firma de la escritura pública.

¿Para qué sirve la promesa de compraventa?

La promesa de compraventa sirve para:

• Garantizar la seriedad del negocio: ambas partes quedan obligadas legalmente.
• Definir las condiciones de la compraventa: precio, plazos y requisitos claros.
• Respaldar a las partes en caso de incumplimiento: al incluir penalidades o arras.

En resumen, es un contrato preparatorio que protege a comprador y vendedor antes de que se firme la escritura pública.

¿Qué pasa si no se cumple una promesa de compraventa?

El incumplimiento de la promesa de compraventa puede traer consecuencias legales y económicas tanto para el comprador como para el vendedor.

Si incumple el comprador:

• Pérdida del anticipo o arras: puede perder lo entregado inicialmente como señal de negocio.
• Pago de indemnizaciones: el vendedor puede reclamar los perjuicios ocasionados.
• Acción judicial: el vendedor puede acudir a un juez para exigir el cumplimiento forzoso.

Si incumple el vendedor:

• Devolución del anticipo, incluso duplicado como compensación.
• Indemnización al comprador: por los gastos en que haya incurrido (estudios, trámites, etc.).
• Cumplimiento forzoso: el comprador puede demandar para que un juez ordene la firma de la escritura.

👉 En caso de incumplimiento, lo correcto es acudir a un juzgado civil para hacer efectiva la promesa de compraventa. Allí se resolverá si procede el cumplimiento forzoso, la indemnización o la resolución del contrato.

¿A quién corresponde realizar la promesa de compraventa?

La promesa puede ser redactada por el comprador y el vendedor directamente, pero lo más recomendable es que sea elaborada o revisada por un abogado especializado en derecho inmobiliario. Así se asegura que cumpla con los requisitos legales, proteja a ambas partes y no deje vacíos que puedan dar lugar a problemas.

¿Qué validez tiene la promesa de compraventa?

La promesa de compraventa tiene plena validez legal en Colombia. Una vez firmada, obliga a ambas partes a cumplir lo pactado. Está regulada por el Código Civil Colombiano, que establece que, si cumple con los requisitos esenciales (identificación, objeto, precio, plazo y condiciones), se puede exigir judicialmente.

Conclusión

La promesa de compraventa no es un simple “preacuerdo”: es un contrato con fuerza legal que protege a las dos partes antes de firmar la escritura. Sirve para dar seriedad al negocio, evitar riesgos y garantizar que comprador y vendedor cumplan con lo pactado.

Si estás en proceso de comprar o vender vivienda, asegúrate de:

1. Redactar la promesa con todos los elementos necesarios.
2. Autenticarla en notaría.
3. Asesorarte con un abogado.

De esta forma, tu inversión estará protegida y evitarás dolores de cabeza en el futuro.

👉 Si quieres resolver más dudas sobre el proceso de compra de vivienda, te invitamos a visitar nuestro formulario de preguntas frecuentes.