Participamos del Foro de Construcción y Vivienda: ¿Cómo mantener el ritmo del negocio en un momento retador?

Este espacio fue sin duda un gran aprendizaje para todos los actores que hacemos parte del gremio de la construcción.

Conversamos sobre el panorama que estamos viviendo y el que vemos hacia el futuro, sobre financiación, mejoramiento urbanístico y la construcción como sector dinamizador de la economía y generador de progreso y equidad.

¿Cómo vemos desde Contex el entorno físico, económico y social del territorio.

Sin duda la construcción de vivienda tiene muchos impactos: sociales, económicos y financieros. A corto plazo, reactiva la economía por ser un sector intensivo en mano de obra y demandante de muchas cadenas de suministro de muchas industrias, además de servicios. No en vano, la construcción de vivienda suele ser un mecanismo de los gobiernos para estimular la economía a través de políticas fiscales. Sin embargo, la vivienda va mucho más allá de la economía transaccional.

Pese a que no se trata de la construcción de activos productivos, la construcción de vivienda a largo plazo tiene otras externalidades positivas, de hecho, con mucho impacto:

1. Innovación en un sector que históricamente ha estado rezagado en esta materia, no solo en Colombia, sino en el mundo.
2. Formalización del empleo (sólo en el Valle de Aburrá hay 158.000 empleos en obras de construcción, según Camacol Antioquia).
3. Desarrollo urbano, ampliación de redes de servicios, conectividad y movilidad.
4. Espacios dignos de coexistencia de personas, hogares y comunidades.

Finalmente, la vivienda no debe ser entendida solo como ladrillos y concreto. Debe ser entendida como un mecanismo económico que bien concebido puede disminuir la desigualdad y la marginalidad en los centros urbanos, sobre todo.

Creo que la vivienda ayuda a fomentar lo que Michael J Sandel denomina economía política; somos ciudadanos que demandamos más que bienes y servicios. Demandamos dignidad y espacios sanos de encuentro y de convivencia.

A nivel local, ¿Qué debemos hacer para dinamizar el sector de la construcción?

El sector de la construcción es un sector que depende de muchos agentes: el sector público, el sector financiero (público y privado), los desarrolladores, un gremio bien informado y con capacidad de gestión como Camacol, y finalmente los compradores de vivienda. Todos tenemos mucho que aportar para dinamizar el sector, cada uno desde su rol. Creemos que se puede dinamizar la construcción en la medida que de forma sostenible incentivemos –entre todos– la demanda de vivienda. En Colombia se puede hacer, pues hay un déficit real de vivienda, cualitativo y cuantitativo (en el caso de las ciudades, más déficit cualitativo que cuantitativo; en las zonas rurales, la relación de déficit es inversa). Voy a hablar desde el lado que nos corresponde; desde los zapatos del desarrollador.

La demanda de vivienda, especialmente la demanda por vivienda VIS, ha caído mucho desde el segundo semestre del año pasado, diríamos, por dos motivos principales:

1. las tasas de interés pasaron de mínimos históricos a máximos en varios años.
2. había un impulso alto a la demanda con el programa de subsidios de Mi Casa Ya.

Solo en este programa, hoy hay un déficit de 15.000 subsidios, según Camacol. Con estas dos condiciones el cierre financiero para una familia que compra vivienda de interés social se hace imposible, en la mayoría de los casos.

Solo para aterrizar unos números: el incremento de la cuota mensual del crédito hipotecario de vivienda fue de entre 500 y 700 mil pesos, para una familia que pretenda endeudarse para comprar un apartamento hoy. Estos son factores que quedan por fuera de la gestión de un constructor porque dependen de las políticas fiscales y monetarias del país. Sumado a esto, desde el lado de la oferta, hemos estado expuestos a presiones inflacionarias muy altas, sobre todo en materiales de construcción y costos financieros.

Lo anterior pone una responsabilidad muy grande, creemos, en los desarrolladores: hoy debemos ser más innovadores y sostenibles. Y en Contex hablamos de estos dos puntos, no como algo etéreo, sino como algo concreto y escalable.

La innovación nos ha permitido en los últimos tres años:

1. Digitalizar todos nuestros canales de ventas. De hecho, esto ha sido un ejercicio bueno de democratización de la venta de vivienda. A través de estos canales podemos llegar a más familias.
2. Poner un precio a nuestro riesgo financiero a través de instrumentos derivados de cobertura de UVR, estructurados con Bancolombia.
3. Optimizar el costo y el tiempo de construcción a través de la metodología BIM (Building Information Modelling).

Gracias a la innovación, hoy desde Contex podemos incentivar de forma sostenible la demanda de nuestros proyectos, compartiendo parte de la rentabilidad con los compradores. Habilitamos un fondo de COP 1.000 millones para descuentos. ¡Celebramos que más constructores se sumen a esta iniciativa!

En las metas de desarrollo nacional, regional y local siempre está la construcción formal de vivienda y de equipamientos e infraestructura urbana ¿Por qué creemos que en ocasiones esas metas no se cumplen?

Para empezar, es importante resaltar que somos un sector regulado. Aguas arriba, es decir, antes de que se inicie el proyecto, hay una regulación del uso del suelo, de la edificabilidad y de las obligaciones urbanísticas. Aguas abajo, en el sector de la vivienda VIS específicamente, hay una regulación de precios, acompañada de beneficios tributarios que hacen que la rentabilidad ajustada por el riesgo sea atractiva para un desarrollador. Resaltamos esto porque no puede pasarse por alto que la construcción de vivienda puede ser un buen ejemplo de cooperación entre el sector público y el sector privado. Los gobiernos locales y nacional necesitan a las empresas privadas, y viceversa, para la construcción de la vivienda y las ciudades.

Hoy creemos que nos falta afinar la relación de las administraciones locales, departamentales y nacionales para que haya grandes equipamientos urbanos que impacten la vida de las personas y las familias. Cuando la regulación no está alineada con el riesgo y los incentivos económicos de un desarrollador y un vendedor de tierra, se pierden oportunidades de construcción de proyectos que podrían tener un buen equipamiento en sus alrededores (parques y espacios productivos y de convivencia).

Sin embargo, hay que resaltar que ha habido muchos casos exitosos de equipamiento. Por mencionar uno: con la actual administración de Rionegro logramos la construcción de un proyecto de vivienda de interés prioritario (VIP) en un lote de cesión. Además, en la estructuración del proyecto pensamos en las mujeres y en cómo hacerlas propietarias de su vivienda. Por eso, con el apoyo de la Alcaldía, logramos encontrar mujeres floricultoras, comerciantes, auxiliares, entre otros oficios, para que compraran su primera vivienda por un costo de 90 salarios mínimos en Fontibón, uno de los sectores más comerciales de Rionegro. Además, logramos que otros actores, como cajas de compensación, ayudarán a las propietarias con subsidios para alcanzar el cierre financiero. Este es un caso de éxito de las sinergias reales que puede haber entre el sector público y el sector privado, no sólo para la construcción de vivienda, sino de ciudades y de calidad de vida a través de equipamientos de impacto responsable.

¿Renovación urbana, expansión o las dos?

Creemos que las dos son necesarias y no deberían ser excluyentes. En el caso de la renovación urbana, cobra mucho sentido en ciudades que han cambiado su vocación económica, como Medellín que pasó de ser una ciudad industrial a un centro urbano, además con un crecimiento poblacional muy acelerado, con una economía más diversificada, si se quiere. Esto, naturalmente, cambió la proyección del uso del suelo. No en vano, en los últimos 15 años una zona grande en la margen derecha del río tuvo una transformación con un impacto grande en la dinámica de la ciudad.

Esta renovación urbana en Medellín, sin embargo, no ha sido suficiente para tener un mercado de vivienda que satisfaga la demanda. Medellín es la ciudad principal del país en donde más se ha encarecido la vivienda nueva (de acuerdo con el DANE, 57% en términos reales desde 2015). Y hoy hay una presión adicional: en muy poco tiempo incrementó la demanda por la vivienda en zonas céntricas de la ciudad debido al turismo y al reconocimiento de la ciudad como un lugar en el que personas de todo el mundo pueden tener estadías de varios meses mientras trabajan a distancia. Es importante aclarar que esto último solo es una muestra del riesgo que ya existía y no es la causa última del encarecimiento de la vivienda en Medellín, que tiene por delante no solo un reto, sino una oportunidad de aprovechamiento del uso de suelo con una vocación de vivienda en zonas donde antes había otras dinámicas.

Por esto, creemos que la renovación y la expansión no deben ser excluyentes, sino complementarias. Otra vez, en el caso de Medellín, es el municipio con menos m² construidos por habitante en el Valle de Aburrá (menos de 2 m²) desde 2015. Paralelamente, los municipios aledaños han incrementado este número por mucho en el mismo periodo. Este puede ser un ejemplo de ausencia de espacio en la ciudad que puede ser solucionado, por lo menos en parte, a través de la renovación urbana; y por otro lado, muestra una expansión acelerada en otros municipios.

Gracias a El Colombiano y Camacol Antioquia por estos espacios de crecimiento y aprendizaje en el que la conclusión más importante fue: “la vivienda no es sólo cemento y ladrillo, es dignidad para nuestro país” así lo dijo Sandra Forero, Expresidenta de Camacol Nacional y moderadora de este foro.